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아파트 리모델링 – 기초부터 완전정복 하기

이번에 이사할 아파트를 알아보면서 아파트 리모델링에 대한 정보를 찾은것이 있어서 정리해 봅니다.

전 부동산 전문가도 아니고 건축전공자도 아닙니다. 그냥 실거주자 이면서 재테크를 노리는 소시민 입장에서 알아둬야 할만한 아파트 증축 리모델링에 관한 정보를 모은 것입니다.

혹시 틀린내용이 있을수도 있으니 이런 부분은 조언부탁드립니다.
수정/보완하여 계속 리모델링 정보페이지로 유지보수 하려고 합니다 ^^

리모델링에 대한 사전적 정의는..

리모델링 : Remodeling

낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수작업으로.. [중략].. 새로운 디자인과 건축마감재로 리모델링함으로써 건물의 효과를 최대화할 수 있는 재테크수단으로 활용되고 있으며, 특히 건축물의 뼈대를 전혀 건드리지 않고 시공하므로 신축건물에 비해 공사비가 훨씬 적게 드는 장점이 있다. 선진국의 경우 리모델링 비중은 전체 건설시장의 30퍼센트를 웃돌고 있으며 이웃 일본 또한 70퍼센트에 육박한 것으로 알려져 있다. 한국에서도 지난 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산되었다.

from Naver 백과사전

인테리어를 변경하는것도 리모델링이라고 합니다만, 이 글에서는 단지 단위의 아파트 증축 리모델링을 의미합니다. 증축 리모델링은 기존 아파트의 전용면적 기준으로 30%까지 증축이 가능한 것입니다.(최대 9평 제한은 규정변경되면서 삭제되었습니다.)

기존의 아파트 재건축과 리모델링을 비교해보면..

구분 리모델링 재건축
장점 공사기간이 1년~2년으로 짧다. 재건축은 3~4년
개발부담금이 작다 (평당 300만원선)
재건축에 조합설립등 절차가 간단
전용면적 기준 30%까지 증축 가능

새 건물로 현대적인 평면디자인 가능
대규모 단지로 재건축시 편의시설/상권까지 같이 개발
기존 거주 조합원은 로열층에 배정

단점
골조만 남기고 확장하는 형태=>평면은 현대적이지 못하다
아직 성공사례가 별로없고, 시공능력에 대한 검증 안됨


안전진단 통과가 어렵고, 재건축연한이 길다.
용적률 규제,개발이익 환수,임대주택 의무비율 등으로 수익성이 부족하다

아파트 재건축이 힘들어지고 올해(2007년)부터 아파트 리모델링을 할 수 있는 시한이 ‘사용검사 후 20년’에서 ’15년’으로 완화되면서 이에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 하지만 아직 우리나라 리모델링 시장은 초창기 단계라고 할수있고, 관련기술들도 아직은 더 발전할 여지가 있습니다.

리모델링이 확 불타오르게 되는데는 성공사례들도 한 몫했습니다. 매우 잘된 사례로 평가받는 서초구 방배동 쌍용예가클래식(구 궁전아파트)의 경우를 살펴보면, 12층 3개동 200세대 정도의 단지로서 국내 최초로 3개동 전부를 리모델링한 사례입니다. 가구당 공사비용 약 1억~1억 6천정도를 투자하여 28평->35평 , 36평->45평, 42평->53평으로 늘어났으며, 집값의 경우는 53평형이 공사시작전(2003년 6월) 6억 1천만원에서 현재(2007년) 평균 12억6천만원으로 2배정도 뛰었습니다.




Image from 네이버 블로그 : Steven George Gerrard


Image from 쌍용APT – 방배동 쌍용 예가 클래식 야경



더 자세한 리모델링 전과 후의 사진비교는 http://blog.naver.com/junjh96/32502323 에서 보시면 됩니다.

사실 위 사례는 서울 그것도 강남에 속하는곳이라 가격이 저정도로 올랐다고 얘기하기도 합니다만, 제가 주목하는건 큰평형대가 아닌 20평대의 아파트 때문입니다. 재건축 연한이 20년에서 40년(준공년도에 따라 조금씩 다릅니다.)으로 늘면서 90년대에 지어진 많은 20평대 아파트들이 재건축도 하지못하고 있다가 리모델링 호재를 맞으면서 가격이 뛰고 있는것이죠. 1기 신도시인(평촌,일산,분당)의 20평대 아파트 들이 리모델링시 30평대 아파트로 바뀔수 있다는것 때문에 가격대가 가파르게 상승하였습니다.

아파트 면적
Image from 네이버 이미지 검색

먼저 잠시 이해를 돕기위해 아파트 면적에 관한 용어를 알아보면, 아파트의 면적을 얘기할때 우리가 말하는 평수는 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 얘기합니다. 단 그림과 같이 발코니(베란다)는 서비스 면적으로 전용면적에 포함되지 않습니다.

리모델링의 장점은 다음과 같습니다.

  1. 최대 30%까지 아파트 평수가 확대됩니다. 그냥 크기상으로 본다면 앞/뒤 베란다 공간을 전용면적으로 넣으면서 다시 또 베란다를 서비스면적으로 주는 형태라고 보시면 됩니다.
  2. 평면이 길어지면 채광과 환기가 불편할수 있으므로 중간에 채광이 별 필요없는 화장실/드레스룸등을 설치함으로써 문제를 해소할수 있습니다. 또 평면만 길어지는 경우 재건축처럼 3베이,4베이가 되는 형태가 되는 것보다 외부와의 접촉면이 작아 난방비가 작게드는 장점이 있습니다.
  3. 노후된 전기 배선, 상·하수도, 난방 시스템도 모두 신형으로 교체합니다.
  4. 주차공간이 없는 아파트를 위해 지하주차장 신축이 가능합니다.
  5. 필로티를 세워 1층에도 주차장 설치가 가능합니다. 기존의 1층은 사생활 보호가 유리한 2층이 되며, 최상층엔 다락방이나 옥상정원 제공도 가능합니다.
  6. 아파트 이름도 리모델링 시공사의 브랜드로 바뀌게 됩니다. (요즘 브랜드 이름값하는 아파트들 많죠 ㅡ.ㅡ)
  7. 재건축에 비해 분담금이 작습니다. 리모델링은 평당 300정도를 생각하면 됩니다.
  8. 사업기간으로 보면 리모델링은 추진시점부터 3~4년 후 입주가 가능하지만 재건축은7~10년 이상이 소요됩니다.

물론 증축리모델링이 모두 다 가능한 것은 아닙니다.

  1. 건축연한이 15년 지나야 합니다.
  2. 주민 3 분의 2 이상의 동의를 얻어야 합니다. (조합설립시 3분의 2 이상의 동의, 건축심의후 실제 건축 행위 허가시 주민 80%이상 동의)
  3. 복도식, 계단식 상관없습니다. 초기에 복도식이 계단식으로 바뀌므로 유리하다고 한것은 잘못된 정보이며 각각 장단점이 있습니다.
  4. 복도식->계단식으로 바뀌는경우에는 엘리베이터 설치등으로 추가비용이 더 들수도 있지만, 일반적으로 복도식이 계단식에 비해 집값이 낮으므로 이는 상쇄될수 있습니다.
  5. 동의 앞뒤로 증축되므로 동별 간격이 넓을수록 좋습니다.
  6. ㄱ자형의 동은 리모델링이 힘들다고 알려져 있습니다만, 이는 기술발전으로 커버될수도 있을듯 합니다. 최근엔 ㄷ자형도 가능하다는 건설사의 의견이 있었습니다.
  7. 주민동의를 얻기위해선 아무래도 단일평형으로 구성된 단지가 가장 좋습니다. 특히 20->30평형 가격차가 크기 때문에 20평형 단지가 리모델링 효과를 얻기 좋다고 알려져 있습니다.

제가 보기엔 아파트 생활을 하다보면, 30평대쯤 되면 차후에 애들이 크더라도 방을 1-2개 빼 줄수 있어서 주거용으로는 알맞는것 같습니다. 아무래도 20평대는 애들 뛰어놀기엔 좁을수도 있다고 생각합니다. 저도 좁은 집 삽니다 ㅠ.ㅠ

그리고, 리모델링하였다 하더라도 차후에 재건축 하는데는 아무런 문제가 없습니다. 15-20년 살고 리모델링해서 다시 15-20년 살고나면 재건축으로 가는거죠. 물론 요즘세상에 한곳에서 이렇게 오래 사는분들이야 잘 없겠습니다만 ㅡ.ㅡ;;

현재 리모델링은 앞서도 말했듯이 아직 초기단계 입니다. 재건축처럼 또 다른 거품이지 않느냐 하는 얘기도 있구요. 하지만, 투자대비 효율성이 높은 소형아파트 대상으로 성공사례가 늘어난다면 실거주 수요자들한테도 재테크의 수단이 될수 있을 것입니다.

리모델링 평면도 모음


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관련 사진자료


한장으로 보는 아파트 리모델링

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